Affitti brevi e prezzi record, i numeri della crisi abitativa Ue

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La disponibilità di abitazioni a prezzi sostenibili è una sfida in Europa

di Silvia Martelli (Il Sole 24 Ore, Italia), Dan Popa (Hotnews.ro, Romania), Ieva Kniukštienė (Delfi, Lituania,) Dina Daskalopoulou (EFSYN, Grecia), Matěj Moravanský (Deník Referendum, Repubblica Ceca), e Franziska Zoidl e Martin Putschögl (DER STANDARD, Austria).

29 ottobre 2024

L’Italia ha anche una forte legislazione a tutela degli inquilini, pensata per garantire loro una sicurezza a lungo termine. I contratti di locazione sono generalmente a lungo termine, con contratti standard della durata di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Se un locatore desidera rescindere un contratto di locazione al termine dei quattro anni iniziali, deve fornire un preavviso di sei mesi e soddisfare specifiche condizioni legali, come la necessità di utilizzare l’immobile per uso personale o per ristrutturazioni significative.

Gli affittuari sono inoltre protetti da sfratti arbitrari e il processo di sfratto degli inquilini che non pagano l’affitto è lungo e spesso richiede l’intervento del tribunale, che può durare diversi mesi. I gruppi vulnerabili, come gli inquilini anziani o le famiglie a basso reddito, ricevono ulteriori tutele, rendendo in alcuni casi ancora più difficile l’esecuzione degli sfratti.

Francia: decrescita della proprietà e limiti ai sussidi

La Francia ha visto un lieve calo della percentuale di proprietari di casa: secondo i dati del Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), un’agenzia pubblica francese, la quota di famiglie proprietarie della propria abitazione è scesa dal 57,7% nel 2013 al 57,2% nel 2023. Nonostante questa tendenza, sei famiglie su dieci possiedono ancora la propria casa, una proporzione che era in aumento dal 1983 ma ha mostrato segnali di flessione già dal 2014.

Per contrastare l’onere abitativo, il governo francese ha previsto sussidi come l’“Apl” (Aiuto Personalizzato per l’Alloggio) destinati a coprire una parte dell’affitto. Inoltre, per favorire l’accesso alla proprietà, è stato recentemente riproposto il prestito a tasso zero per i giovani acquirenti, anche se con criteri di accesso estremamente restrittivi. Sul fronte della regolamentazione degli affitti, la Legge ALUR del 2015 ha introdotto un tetto massimo agli affitti in alcune aree, ma l’efficacia della misura è stata limitata dalla mancanza di controlli sistematici.

Austria: basso tasso di proprietà e nuove politiche per l’edilizia

In Austria, il tasso di proprietà immobiliare è relativamente basso, con solo il 48% dei residenti che possiede una casa. Secondo Statistics Austria, il 36,2% degli austriaci vive in abitazioni di proprietà, mentre l’11,8% possiede un appartamento. Al contrario, quasi la metà della popolazione, ovvero il 43%, risiede in alloggi in affitto. Un’ampia parte di questi inquilini vive in abitazioni municipali o cooperative (23,7%), mentre il 19,3% opta per affitti privati o commerciali. Un ulteriore 9,1% dichiara di risiedere in soluzioni abitative alternative, come case presso parenti senza canone.

Nel 2024, il governo austriaco ha avviato un’iniziativa da un miliardo di euro per stimolare la costruzione di nuove abitazioni. Nonostante un boom edilizio nel decennio passato, trainato soprattutto da progetti privati, l’edilizia sovvenzionata ha subito un rallentamento, incidendo sulla disponibilità di alloggi accessibili. Tuttavia, l’aumento dei tassi di interesse a partire dal 2022 ha frenato l’espansione, e i fondi governativi stanziati per rilanciare il settore arrivano solo lentamente ai cantieri.

Repubblica Ceca: dominio della proprietà e boom degli affitti temporanei

In Repubblica Ceca, il 72,7% delle famiglie vive in una casa di proprietà, un dato in linea con la tradizione locale di possesso abitativo. Tuttavia, il Paese è alle prese con una crisi abitativa aggravata dalla carenza di nuove costruzioni, dall’aumento degli investimenti in case per affitti temporanei – spesso tramite piattaforme come Airbnb – e dall’incremento dei costi energetici e dei mutui. Questa combinazione ha portato a un aumento dei prezzi degli affitti e delle case, creando pressioni inflazionistiche.

L’ex ministro Ivan Bartoš del Partito Pirata aveva proposto una legge per sostenere il social housing, offrendo finanziamenti agevolati ai comuni per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili e semplificando le procedure di autorizzazione edilizia. Tuttavia, a seguito di una crisi politica, Bartoš è stato rimosso dal suo incarico, e la legge non è stata introdotta in Parlamento. Il costo dell’abitazione rappresenta il 30,3% del reddito delle famiglie che vivono in affitto, un valore più che doppio rispetto a quello delle famiglie proprietarie (14%), evidenziando l’alta incidenza dei costi abitativi sui redditi delle fasce più deboli.

Grecia: una crisi strutturale

In Grecia, la proprietà abitativa è attualmente intorno al 72,8%, ma il Paese sta affrontando una significativa crisi del settore. Il 47,3% delle famiglie dichiara di avere difficoltà a coprire i costi dell’affitto o delle rate del mutuo, con una percentuale che sale al 79,1% per le famiglie a basso reddito. Il concetto di “diritto alla casa” è sancito dalla Costituzione greca, ma la sua applicazione rimane una sfida: la responsabilità della copertura abitativa è spesso ricaduta sulle famiglie piuttosto che sullo Stato.

Lo Stato greco ha risposto introducendo misure parziali per proteggere gli inquilini dall’aumento dei costi. Tuttavia, la regolamentazione del mercato degli affitti rimane limitata, con un tetto sui prezzi che non è stato ancora implementato. Questo ha lasciato spazio all’aumento dei prezzi degli affitti nelle aree urbane più colpite, aumentando la precarietà abitativa delle fasce sociali più vulnerabili.

Romania: alta proprietà immobiliare, ma disparità regionali

In Romania, l’accessibilità all’acquisto di una casa è tra le più alte in Europa, con un 95% della popolazione che possiede un’abitazione, il tasso più elevato nell’UE. Nonostante questo, molti rumeni sono titubanti nel procedere con l’acquisto, sperando in una riduzione dei tassi d’interesse o in un calo dei prezzi immobiliari. Secondo Ciprian Dascălu, capo economista di Erste Bank, il mercato immobiliare romeno è relativamente accessibile rispetto ad altri paesi. Ad esempio, a Bucarest occorrono circa 6,5 anni di stipendio per acquistare una casa, mentre a Cluj-Napoca ne servono 11, cifre molto più basse rispetto a nazioni come la Cina o l’Europa centrale.

Le tendenze dei prezzi variano considerevolmente tra le regioni romene. Bucarest e Timișoara presentano prezzi più bassi rispetto alla media, mentre città come Cluj-Napoca e Brașov risultano più costose. Un quarto delle transazioni immobiliari si concentra nella capitale, mentre un ulteriore 28% avviene nei principali centri regionali. In alcune aree, come Giurgiu e Teleorman, le transazioni immobiliari sono minime, rappresentando meno dello 0,6% delle compravendite nazionali.

Il mercato immobiliare romeno si caratterizza per costi di transazione relativamente moderati, tra il 4,4% e il 10,2% per gli acquirenti e tra il 3% e il 6% per i venditori. Tuttavia, persistono sfide significative, in particolare nelle aree meno sviluppate dove l’accesso al credito e la disponibilità di alloggi rimangono limitati.

Lituania: affitti insostenibili e preoccupazione diffusa

In Lituania, l’accessibilità abitativa rappresenta una delle principali preoccupazioni per il 35% della popolazione, con il 66% degli inquilini che afferma di vivere in affitto come unica opzione finanziariamente accessibile. Uno studio dell’Associazione Lituana per lo Sviluppo Immobiliare ha rilevato che oltre la metà della popolazione ritiene insufficiente l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili.

I giovani tra i 18 e i 35 anni sono i più preoccupati per i costi degli affitti e dei mutui, mentre per i lituani di età superiore ai 46 anni i timori sono concentrati sul costo della vita in generale. Questo panorama indica una crescente disuguaglianza tra le generazioni e una forte richiesta di interventi per migliorare l’accessibilità abitativa, soprattutto nelle aree urbane più popolose.

Strategie diverse, problema comune

Mentre i Paesi europei continuano ad affrontare il problema dell’accessibilità abitativa, emerge chiaramente la mancanza di un approccio uniforme. Le politiche adottate riflettono spesso le tradizioni culturali e la struttura economica di ciascun Paese. In nazioni come Italia e Repubblica Ceca, la proprietà è ancora predominante, anche se le difficoltà nel mercato degli affitti sono in crescita. In Grecia e Francia, le sfide sono legate all’alto costo degli affitti e alla limitata disponibilità di alloggi sociali. In Paesi come Lituania, la crisi abitativa è particolarmente sentita dalle generazioni più giovani, che vedono nell’affitto l’unica alternativa sostenibile.

Le soluzioni restano frammentarie: alcuni governi tentano di incoraggiare la costruzione di nuove abitazioni, mentre altri si concentrano su incentivi per la proprietà o sussidi per gli affitti. Ciò che emerge chiaramente è la necessità di una risposta più coordinata e di lungo periodo, capace di affrontare le sfide comuni in tutta Europa.

*Questo articolo rientra nel progetto Pulse ed è stato scritto da Silvia Martelli (Il Sole 24 Ore, Italia), Dan Popa (Hotnews.ro, Romania), Ieva Kniukštienė (Delfi, Lituania,) Dina Daskalopoulou (EFSYN, Grecia), Matěj Moravanský (Deník Referendum, Repubblica Ceca), e Franziska Zoidl e Martin Putschögl (DER STANDARD, Austria).

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